פסק-דין בתיק ה"פ 628/04

פתח דבר

עסקינן בהפקעת מקרקעין על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון (להלן: " המבקשת") מכוח סמכות הקנויה לה בסעיפים 189 ו- 190 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: " חוק התכנון והבניה"), ובפיצוי הראוי בגין הפקעה זו.

1.         המבקשת עתרה לבית המשפט בשתי המרצות פתיחה נפרדות, מכוח סעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: " פקודת הקרקעות"), למתן צו שיורה למשיבים, כולם בני משפחת מנשה (יחדיו, להלן: " המשיבים"), על סילוק יד ומסירת חזקה במקרקעין אותם היא חפצה להפקיע מבעלותם ומחזקתם. במסגרת המרצת פתיחה 628/04 עתרה המבקשת לסילוק יד המשיבים ולמסירה לחזקתה של המקרקעין הידועים כחלק מחלקות 405, 407 ו- 409 בגוש 6737 בחולון, ובמסגרת המרצת פתיחה 776/04 היא עתרה לסילוק יד המשיבים ולמסירתם לחזקתה של המקרקעין הידועים כחלק מחלקות 57, 58, 59, 60, 62, 63 ו- 64 בגוש זה (כל חלקי החלקות יחדיו, להלן: " המקרקעין").

ביום 12/12/04 הורה בית המשפט (סגנית הנשיא, כב' השופטת ש' סירוטה), לבקשתם של הצדדים, על איחוד הדיון בשתי התובענות (ראו בש"א 24669/04 במסגרת ה"פ 776/04; ביחד יכונו ה"פ 628/04 וה"פ 776/04 להלן: "התובענה").

2.         בתשובותיהם לתובענה, המשיבים לא הביעו כל התנגדות למסירת החזקה במקרקעין כשלעצמה, אלא שהם התנו אותה בקבלת נכסים חלופיים או פיצוי כספי הולם מן המבקשת. משעשו כן, צומצמה למעשה יריעת המחלוקת בין הצדדים לשאלת הפיצוי הראוי לו זכאים המשיבים עקב הפקעה זו; הצדדים אף הגיעו להסכמה דיונית במסגרת המרצת פתיחה 628/04, שלפיה ימונה בהסכמה שמאי מקרקעין אשר יאמוד את הפיצוי המגיע בגין הפקעת המקרקעין - הן על פי עקרונות הפיצוי להם טוענת המבקשת והן על פי עקרונות הפיצוי להם טוענים המשיבים - ובית המשפט יקבע לפי איזו מן החלופות ייפסק הפיצוי למשיבים.

ביום 29/6/04 אישר בית המשפט (כב' השופטת ה' גרסטל) את הסכמת הצדדים ונתן לה תוקף של החלטה, ואף החיל אותה על המרצת פתיחה 776/04 (להלן: " ההסכם הדיוני"; ראו פרוטוקול יום 29/6/04 בה"פ 628/04 ובה"פ 776/04). בהמשך להסכמה זו, ביום 10/8/04 מינה בית המשפט, לבקשת הצדדים, את מר שחר מדינה, שמאי מקרקעין (להלן: " השמאי"), לאמוד את הפיצוי הראוי בגין הפקעת המקרקעין נשוא המרצת פתיחה 776/04 על פי הקריטריונים שנקבעו בהסכם הדיוני (ראו בש"א 17140/04), וביום 22/8/04 מינה את השמאי לשום בדרך זו אף את הפיצוי הראוי בגין הפקעת המקרקעין נשוא המרצת פתיחה 628/04 (ראו בש"א 17952/04).      

המקרקעין נשוא התובענה

3.         חלקות 407 ו- 409 בגוש 6737 בחולון (להלן: " חלקה 407" ו- " חלקה 409" בהתאמה) סמוכות זו לזו וממוקמות באזור התעשייה של העיר, בסביבה שמאופיינת בבניה ותיקה של מבנים המשמשים למלאכה ולאחסנה לצד בתי מגורים חד קומתיים (ראו תרשימים המצורפים לחוות דעתו של השמאי מיום 14/11/04 המסומנת במ/1, שעניינה בחלקות אלה, להלן: "חוות הדעת הראשונה").

עזרא מנשה, המשיב 3 (להלן: " עזרא"), הוא הבעלים בחלקה 407 ששטחה 95 מ"ר (ראו נסח רישום המקרקעין, נספח א2 לתצהירו מיום 22/4/04 של שי טל, סמנכ"ל תעשיה ומסחר בעיריית חולון, להלן: " התצהיר הראשון" ו- " טל" בהתאמה). על גבי חלקה זו בנוי מבנה שמשמש את עזרא ואת אחיו אברהם מנשה, הוא המשיב 2, כמסגרייה (להלן: " אברהם" ו- " המסגרייה" בהתאמה), כאשר מבנה זה חורג ב- 5 מ"ר אל תוך חלקה סמוכה אשר אינה בבעלותם של מי מהמשיבים (להלן: " חלקה 405").

            המשיבה 5, חנה מנשה, שהיא אמם של עזרא ואברהם (להלן: " חנה"), היא הבעלים בחלקה 409 ששטחה 329 מ"ר (ראו נסח רישום המקרקעין, נספח א3 לתצהיר הראשון של טל). על גבי חלקה זו בנוי בית מגורים חד קומתי בן 4.5 חדרים, ואליו מחובר במעבר פנימי מבנה נוסף, בן שני חדרים, המשמש גם הוא למגורים (שני המבנים יחדיו, להלן: " בית המגורים"). בית המגורים בנוי בחלקו הקטן על חלקה 407 ובעיקרו על חלקה 409, והוא אף חורג ב- 2.5 מ"ר אל חלקה 405 ואל חלקה סמוכה נוספת שאינה בבעלותם של מי מהמשיבים (להלן: " חלקה 71").

כמו כן, על חלקות 407 ו- 409 מצויה חצר מגודרת אשר משמשת את המסגרייה לאחסנה ועבודה, ובה סככה ומכולה.

(ראו עמ' 6-7 לחוות הדעת הראשונה, במ/1; וכן התמונות המצורפות לה).

4.         חלקה 60 בגוש 6737 בחולון (להלן: " חלקה 60") ממוקמת גם היא באזור התעשייה של העיר, בקרבת חלקות 407 ו- 409, והיא חולקת עמן את אותם המאפיינים הסביבתיים שפורטו לעיל (ראו תרשימים המצורפים לחוות דעתו של השמאי מיום 14/11/04 המסומנת במ/2, שעניינה בחלקה 60, להלן: " חוות הדעת השנייה").

רות מנשה, המשיבה 1 (להלן: " רות"), היא הבעלים במחצית חלקה 60; עזרא ואברהם הם הבעלים בחלקים שווים במחצית השנייה של חלקה זו (ראו נסח רישום המקרקעין, נספח א5 לתצהירו של טל מיום 27/5/04, להלן: " התצהיר השני"). שטחה של חלקה זו הוא 604 מ"ר, ועליה בנוי מבנה המשמש כנגרייה ובו שני אולמות עבודה ומחסן, ומחוץ לו תא שירותים, סככה ומכולה (להלן: " הנגרייה"). גודלו של מבנה הנגרייה הוא 390 מ"ר, אך 52 מ"ר מתוכם חורגים אל תוך חמש חלקות סמוכות שונות אשר אינן בבעלותם של מי מהמשיבים (להלן: " חלקה 9", " חלקה 58", " חלקה 62", " חלקה 63" ו- " חלקה 64").

מאחורי הנגרייה ממוקמת חצר שמשמשת לאחסנת פיגומים (להלן: " חצר האחסנה"). גודלה של חצר זו הוא 282 מ"ר, אך 61 מ"ר מתוכם חורגים אל תוך חלקה 62 וכן אל תוך שתי חלקות סמוכות נוספות אשר אינן בבעלותם של מי מהמשיבים (להלן: " חלקה 57" ו- " חלקה 59").

(ראו עמ' 6-8 לחוות הדעת השנייה).

המשיבים אינם מפעילים את הנגרייה בעצמם אלא השכירו אותה לאחרים מעת לעת, ולטענתם מרדכי מנשה, הוא המשיב 4 (להלן: " מרדכי"), אחראי מטעמם על ניהול והשכרת המבנה המשמש לנגרייה (ראו סעיפים 1-2 לתצהירו של מרדכי).

5.         בית המגורים, המסגרייה והנגרייה נבנו על ידי המשיבים עוד בשנות ה- 40 (ראו סעיף 2.1 לתצהירו של אברהם; וכן סעיף 4 לתצהירו של מרדכי), טרם שחלה על המקרקעין תכנית מתאר כלשהי.

ואולם, החל משנת 1978 חלה על חלקות 407, 409 ו- 60 תכנית מתאר מקומית ח-1 תיקון מספר 3 (להלן: " תכנית המתאר משנת 1978"), שלפיה יועדו חלקות אלה לאזור תעשיה עתירת ידע עם זכויות בניה נרחבות. אלא שתכנית זו קבעה כי לא יינתן על ידי המבקשת  היתר בנייה על המקרקעין טרם שאושרה על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובניה  תכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה מחדש של החלקות, וטרם שבוצעה עבודת תשתית הנדסית יסודית לאזור - פעולות אשר אין מחלוקת כי טרם הושלמו.